ほぼご認識されているかと思いますが
24時間対応のコールセンターを持っている管理会社に変える形が一番早いと思います。
自社でコールセンターを抱えている場合は別途費用は掛からないことが多いです。
自身の物件ではコールセンターを外注に委託している管理会社もいますが別途取られてはいないです。
トラブルなどの入電は土日祝に多いので、土日祝休みの管理会社も正直使えないですね…

通常であれば大家さんに直接連絡がいかないようにするのが管理会社の務めでもあると思います。
24時間駆けつけサービスは月額契約というよりは、いざという時だけで良いと思います。
こちらに関しても管理会社で、ある程度は業者は抱えているかと思いますので
ご自身で見つける事も少ないと思いますが、万が一の為にご自身で緊急対応を頼める業者さんを知っておくのは
良い事かと思います。

まずまず連絡が付かない事が入居者の不安やイライラを増幅させていると思うので
一旦は受付出来る体制を早めに検討された方が良いかと思います。





副業大家もちまる

【いつかは専業大家さん】

楽待相談室の公式アカウント
本業多忙、時々出没
ベテラン大家さん、プロの投資家さん
見習いながら日々勉強

運も実力、人脈作り
感謝の気持ちを忘れるな
不動産で未来を変えよう

40代半ば男性
不動産投資歴:8年　
【所有物件】
RC一棟マンション5棟、
一棟アパート4棟、
区分マンション2戸
リゾートマンション1室、
戸建て2棟
ガレージハウス1棟
貸ガレージ1棟
トランクルーム1棟、
コインランドリー2棟

投資金額
個人: 5.0億円　
管理法人:6.2億円
2、3年以内に家賃収入1億
事業法人で不動産投資：4.0億

職業 : 建設業、コインランドリー経営、飲食業、不動産賃貸
学歴 : 高卒　

不動産投資: 30代半ば〜
2022年　2棟
2023年　3棟
2024年　3棟
2025年以降はじっくりと年間1棟ずつ


【私の一棟目】
自宅近くの区分マンション

【不動産投資について】
知識をしっかりと身に付ければ低リスクで運用ができる
他の投資に比べストレスが少ない
自分には向いてると感じた

【不動産投資で困った事、トラブル等】
一棟目の売主がサブリース業者で、詐欺に合いそうになった。

【楽待相談室について】
不動産に無関心だった頃から今に至るまでの体験、金融機関、業者さんなど人付き合い経験など私なりにお伝い出来ればと思います。
専業ではないので似た立場の方々が直面しそうな色々な事を実体験を踏まえアドバイスをしていきたい。
【ゆるーく投稿、本気回答】


不動産をたくさん見ていたり、買い進めて行くと、あれもこれもとついつい買いたい病が出てきてしまいます。
物件が無い程、いつの間にか大きく妥協して
自身のスタンスを崩してしまいそうになります。
過去を振り返れば買わなくて良かった物件もたくさんあり経験値が上がっても本当に難しいです。

今回の2物件ですが、私であれば買わないです。

既に懸念点を洗い出せているなら、それを克服出来るスキルや対策が練れるのなら可能性はありますが、考えつかなければ見合わせるべきかと。
空室、修繕のリスクが高ければ高いほど、その分物件を安く買わないとダメという事になります。
自己資金1000万円も物件次第です。入れれば入れるほどリスクは減りますが、入居が付かなければ投資としての意味が無くなります。
入居を付けれるかに尽きます。


実際に現地が汚れていたり、ゴミが散乱していたり、明らかに業務を怠っている状況、写真を使い回しして偽造した事実があるのなら、そこは厳しく追求をした方が良いかと思います。

但し管理会社も業務自体は外注に委託していることが多く、業者がやっていると言えば、そう答えるしかない状況なのだと思います。
私も似たようなことがあり凄くショックでしたが、管理会社に実際に現地を見てもらい担当者を納得させました。
その後に管理会社経由で別業者に対応をしてもらいました。

いきなり訴えを起こすよりは、一旦担当者をこちら側につかせた方がご質問者様の手を煩わせないと思います。

念のため現地の状況写真
証拠となるメールや写真、会話の内容は全て保存をしておいた方が良いと思います。
対応が悪ければいつでも訴えますよという、姿勢だけは見せておく感じでまずは良いかと思います。
少しでもご参考になればと思います。


融資目線が出てくるまでに3日、承認までの期間がそこから約2週間、実行まではトータル4週間でした。
初回か2回目以降かと、属性よってだいぶ前後はあるかと思います。
物件が難しい場合に限っては、即日回答が多かったです。

質問内容にございました大切にする事
不動産投資とは言いつつ事業であるという事といつも念頭に置いています。
ご質問者様も小売業や保険業をやられていて重々お分かりかと思いますが、利益の積み重ね、それと資産です。

見るべきポイントも同じで　利益（収益性）と資産価値のバランスです。
資産価値の高い物件は収益性が低く、逆に収益性が高い物件は資産価値が低い傾向があります。
投資手法によってどちらに重きを置くか変わってきますが基本的な部分はここしかないと思っています。

物件種別は一棟と区分が同じ戸数であれば一棟の方が手間はかからないと思いますが、リスク分散の観点からすると区分や戸建が良いという考えもありますが私自身そこに特にこだわりはないです。
それも先ほどのポイントの話に戻りますが、普段から一棟しかやらない人でも収益性も資産価値もある戸建が出ればちゃんと見ている人であれば買うという判断になるのかなと思います。

悪い業者の養分にならないように知識とスキルを上げる事も重要です。
逆に良い業者さんとは、良好な関係性を築いていけるように努める事でしょうか。


不動産投資を成功させるには、幅広い知識とスキルが必要です。
エリア選定、物件種別、市場動向などに対しての具体的な手法も時間と共に常に変化しています。
私だったらとしか答えれずそれがご質問者様に必ずしも良い手法かというのも分からないので
区分に対しての自身の体験談と個人的な感想のみお伝えさせて頂きます。
参考にならないかもしれませんが‥

区分マンションを販売している業者のお決まりトークです。
【月々〇万円の手出しのみで人気エリアの不動産が自分の物になります。一度は完売していましたが今回たまたまキャンセルが出て弊社のみ特別なお客様に紹介が出来ます】
【弊社別担当のお客様も検討されていますが、出来ればお客様に是非買って頂きたい。通常では難しい場合も提携先金融機関であれば比較的スムーズに進めることが出来ます】
【節税になる、保険の変わりになる、年金の代わり、家賃保証するので安心して運営出来ます】

良い事ばかりですね…（苦笑）

彼らはあくまで販売して利益を上げているわけで、私達のように家賃収入で利益をあげている人間ではない事
利益が約２～３割程度乗っている＝投資用としては価格が合わない事が多いです。

【良かったですね、融資の方何とか通りましたよ！】
その先にあるのは相場よりも2～3割高く買ってしまい、買った後すぐに含み損を抱えてる状態になってしまったという事実のみ、上記に述べた内容はファミリータイプに比べワンルームに特に多い気がします。
不動産賃貸業を区分だけで拡大している人は私の周りにはいません。
赤字の時点で不動産賃貸業とは言い難い、多くの金融機関もそう思うはずです。

初めのうちは成功例を聞くよりも失敗例を方を参考にして、今のご自身がやろうとしている事に置き換えてみて客観的に見てみるとリスクを減らせるかもしれませんね。






ポータルサイトを見まくって行動する。
すごく良いと思います。
本やネットなどで勉強はしてきましたが、実践が何よりも為になる事を私自身も一番強く感じています。
ご質問者様の属性ですと実際はもう少しボリュームを上げても大丈夫かと思いますが、リスクを考えスモールスタートも全然悪くないと思います。
先ずは始めてみる事が1番です。
地域、価格、利回り、築年数をある程度絞り込んで検索する事もとても大事です。
若干想定ズレの物件が出た場合にどこまで許容出来るかを決めて置く事も大事だと思います。

最初は現金スタートを考えているかと思いますが、融資に関しても金融機関の窓口を広げておいたり、どの位まで借りられそうかを物件を見てもらいながらいざと言う時のために把握しておく事も大事だと思います。

私自身はスピード勝負になった時に、どれだけ早く判断して行動出来るかを常に考えています。
頑張って下さい！

計画がある土地なら交渉は出来るのではないでしょうか。
業者も商売なので、最初から目一杯の金額で言ってはこないと思います。

実勢150万円だと1億でも２.3倍以上上値がある感じですね。
私だったら、交渉せずに実勢価格の件をちらっと口にして断ります。

『きっとこの先も値上がりは見込みます』だったら単直に売らなくて良いと思います。
不動産に限らず、資産価値の上がる可能性が高い物を売る必要はないと思います。

数年後の価値から逆算して今の金額がどうかを考えれば答えが導きやすいかなと…
業者もそこは見ていると思います。


今回のパターンですとほぼ同時進行なので、双方ともに信用棄損になりかねないと思います。

既に金消契約済だったら、そっとしておいても問題ないかと思いますが、その場合でも後者の打診中の金融機関には言わないと一般的にはルール違反になります。
厳密なルールのある金融機関もあり、複数行に同時相談は禁止、他物件同時審査禁止、購入後半年以内は×など属性に限らず、そもそものルールでダメな場合もあるので注意は必要です。

時間が経過していけば融資もどちらの方が角度が高いかわかると思いますが、その時点だと担当者も銀行も色々と時間を費やしてくれているので、金融機関的に良いか悪いか別としてどちらにしても印象は悪くなると思います。
あとは虚偽申告があった場合、どんなに属性が良くても一発退場です。それは間違いないと思います。

現在取引のある金融機関で金消契約時に、現時点で他物件を申し込みしていないか、直近で新たな借り入れは増えていないか、口座の流れも最後の最後に全て確認されたことはあります。

私も経験があるので、どちらも捨てがたい物件というのはすごく分かります。
ですが二兎追うものは一兎も得ずにならないように慎重に考えて頂ければと思います。






築20〜30年クラスの大手ハウスメーカーと、その他の建築業者も建物自体のクオリティは正直そこまで大差は無いと思います。

ここ数年大手ハウスメーカーの現場に携わった際の経験ですが、建てている件数が多くデータの蓄積も圧倒的に多いので、過去の失敗を元に施工要領や仕様の変更などが年中起こります。
裏を返せば‥という事です。

私の所有物件でも、某大手施工の25年クラスの鉄骨アパートがありますが外見は悪くないですが、室内は床は凸凹だったり、きしみがあったり酷いものです。

手のかかる、かからないも築年数や管理の状況によっても全然変わってくると思います。

ただ大手は中間検査や竣工検査は比較的しっかりとやってる感はあります。
それでも施工体制や管理の平準化の面で良くなって来たのはここ10年位かなと。

大手施工の物件ですと新築時の出来上がりの利回りが低い分、中古でも利回りのすごく良い物件を探すのも難しいと思います。

良い技術を持ってる大手よりもコストの安い工務店もたくさん知っています。
大手物件に拘らず幅広く検討してみても良いとは思います。




以前、運送業者が空ロックのスペース確保が頻発してクレームになった事がありました。
空ロック禁止の張り紙で現在は無くなりました。
宅配ボックスの修理に関しては、『今の所、証拠として連絡票の担当者を呼び出して故障の現場を確認してもらった上で請求』で全く問題無いと思います。
無理矢理入れた事が原因で開かなくなってしまっているのであれば、弁解の余地も無いと思います。
出来る事ならこちら側で直して、請求する形が良いのではと思います。

無いとは思いますが‥直すのは最低限でなんて言い方で依頼され、本来なら交換した方が良い物も直さなかったなど起こりうるので。

こちらも『サイズより大きな物を無理に入れないで下さい、鍵が開かなくなります』
などテプラや張り紙しておくと良いかもですね。

通常であれば父＋ご夫妻と言いたい所ですが、人によっては新居を探すまでの間だったり、介護が必要になった場合などパターンは色々あるので難しい判断ですね。

自衛官の方は次の転勤を見越して、それまでは住んでくれるという逆の考えもあると思います。
ペットokならペットがいる事でその間は尚更出ない理由に繋がるかなと思います。
ただペットを飼うのであれば、条件的には敷金を2倍、退去時のクリーニング代、家賃も若干上げた形などリスクヘッジを考慮して進めた方が良いと思います。

募集業者さん経由で、2組の方に大家さんの意向は長く住んで貰える方にと一言付け加えてもらって、その反応見るのも判断材料にはなると思います。



私の知り合いが同じ様な形で親に地代を払っていますが、固定資産税の約5倍の地代と聞きました。　一般的には4〜5倍程度と聞きます。
身内なので家族間の話しになるかと思いますが税務上の観点からすると、高い分には良いと思いますが、余りに低いと身内同士には厳しい税務署から目を付けられる心配もあります。

建築の現場をやっていると稀に遅くなる事は有ります。
施工業者さんも『東電の申請がおりない』と一点張りの回答では無く、時間が掛かっている経緯を聞いて説明するのが筋だと思います。

入居日が決まっていて、対応を優先して欲しいなど、東電側のやり取りも施工会社経由でサポートして貰う形が良いと思います。
東電側の工事もあると思うので、専門技術的な内容など含めその方が話は早いです。

施主としては東電への書類申請の差戻しや提出の遅れが本当に無かったかは再度確認した方が良いです。

申請業務は営業日ベースなので年末年始は長く掛かるのは若干致し方ないです。
新築や開発が多い地域では、既存の電力設備電線や変圧器など)の容量が不足している場合、東電側の設備増強の計画や工事に時間がかかることがあるので、申請自体をもっと早くする必要があったのかもしれません。

1日でも早く受電出来ると良いですね。

回答内容が被ってしまいますが、買付をいち早く行い【融資特約付】で申し込む
【融資特約付】の場合は融資が下りなかった場合は何事も無く解除できるという特約です。

但し融資特約無しや現金の方が現れた場合は、負けてしまう可能性はありますが、いち早く買付を入れる事が大事です。
条件順（売主にとって良い条件）現金→特約無し→特約有の場合もあれば、
買付順　一番手→二番手→・・・　のように

急ぎましょう！


時と場合によりますが、必ずしも赤字が悪い印象を与えるものでは無いと思います。
大家が減価償却を利用して税負担を軽減しているという事は金融機関側も理解してくれています。
キャッシュフローが安定しいて返済能力が高ければ、減価償却費後に税務上赤字になってもさほど影響は無いと考えております。
実際に通帳にお金は溜まっていて、私自身は説明もできるので金融機関側も納得はしてくれます。
経費を使い込んでギリギリ黒よりは、減価償却費(現金流出がない費用)によっての赤字の方がましと言うのはそういう意味です。

不動産経営をしていると赤字を繰越控除で活用することがメリットになる場面も出てくると思いますが、将来的な信用も考え黒字を目指すことも戦略の一つとしては考えるべきです。
青色申告控除は活かしつつ、黒字にして税金を納め尚且つCFは溜まっていますが本来は1番良い形かなと思います。
以上、私の個人的な感想でした‥！



結構ハードル高いと思いますが
休暇中の手当で返済能力が十分と判断される場合であれば可能性はあるのではと思います。

後は金融機関に対しては復職予定日、復旧後の収入などをしっかりと証明出来る書面など揃えたり、育児中の身でも賃貸業務を遂行出来るという説明などを整理しておく事などが大事だと思います。

審査自体は直近数年分の収入証明で足りる筈ですが、育児休暇中という事は隠さずに必ず伝えた方が良いと思います。

具体的な金融機関は浮かんできませんが、
厳しめに審査される可能性が高い分、物件選びのハードルも上がると思うのでスピード間をもって進められるように、大前提で育児休暇中で相談にのってもらえる金融機関かだけは事前に聞いて周っておいた方が良いのでは思います。


地銀、都銀、ネット銀行は、住宅ローンと不動産投資ローン(アパートローン)の窓口がほぼ違い、実績自体はあまり役にたたないと思います。
信用金庫などは担当者が同じ場合が多く、顔見知りになれるとは思いますが、住宅ローンを組んだからと言って先々の融資に有利に働くかは別問題です。
但し全く意味が無い事も無いです。
頻繁に用事や相談に行く中で、いつしか相手側からのお願い事(定期など)が出て来る時があるのでその際は出来る限りお願いを聞いてあげると良いです。
私もそう言った時は必ず二つ返事でやってあげます。
1番はご自身の属性を上げる事に尽きるのですが、担当者の熱意や一押しで結果が変わる事も少なくは無いと思います。

そう考えた場合、住宅ローンを組んだ事実よりも、それをきっかけに如何に良い人間関係を築けるかの方が遥かに重要だと思います。

私個人の見解ですが、PL上赤字でもキャッシュフローが健全であれば問題無いと思います。
確かに年初に計上する事で一時的にBS、PLの印象が悪く見えますが、あくまでも時期的な偏りであり年度末に計上したところで年度通しての財務諸表を見られるので結局は一緒だと思います。
見た目を気にして小細工するよりは、適正に期間配分された減価償却の方が印象は良いかなと思います。

１棟目で100点満点の物件は正直難しいです。
私の所有している物件でも100点どころか８０～９０点も無いと思います…笑

業者さんを信用してないスタンスも一旦はそのままで良いと思います。
コンサルはあまりお勧めできないです、彼らも商売なので如何に手数料を稼ぐかを常に考えている人たちです。
中には真っ当な業者さんもいるかともいますが、目利きが出来る業者さんだったら人に紹介せず身内で購入してしまうはずです。
以前金融機関さんの紹介で来た資産形成コンサルの方も、保険や相続対策やM＆Aなど色々と説明されていましたが不動産や株などはド素人でした。


ポータルサイトなどで来る提案物件で、連絡の来る業者さんの中には売りたい物件を未公開物件として一斉送信している事が多く、以外と他で普通に出ている物件も多いです。

最初は自分の眼や足で探し、こちらからアプローチしていった方が色んな意味で良いと思います。
失敗も怖いとは思いますが、先ずはスモールスタートでも一歩進むことが大事だと思います。
そうすることで銀行さん、仲介業者さん、管理会社さんなど人の輪が広がり次への一歩にと繋がると思います。

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