１．固定資産の評価と税金の比率の違いは何故でしょうか？

固定資産税は、固定資産税「課税標準額」に税率をかけることになっています。

建物の固定資産税課税標準額は、固定資産税評価額と一致しますが、土地の固定資産税評価基準額は、固定資産税評価額とは一致しません。

なぜなら、土地（住宅用地）には、住宅用の軽減があり、住宅用地のうち住居１戸につき200㎡以下の部分（小規模住宅）について、固定資産税の評価を１／６、都市計画税の評価を１／３にする特例です。

土地の固定資産税評価額に１／６などの軽減されたものが、固定資産税課税標準額になります（土地の評価が上がっても固定資産税が大幅に上がらないように負担調整措置があり、厳密に１／６などにはなりません）

２．売買契約の土地、建物の按分を固定資産税を基準とする場合は評価額と税額　どっちの比率を基準とするのが正しいのでしょうか？

固定資産税評価額を基準とするべきです。

固定資産税を基準とすると、1/6された土地金額で按分することになり、建物金額が大きくなってしまいます。
つまり、減価償却費が過大に計上されてしまいますので、税務調査などで指摘を受ける可能性があります。

３．積算などの融資の基準は評価額が基準と考えて間違いないのでしょうか？

金融機関ごとに基準は異なると思います。
多くの金融機関は、土地は路線価（路線価✕面積）を使っています。

建物は再調達価格＝建築単価×延床面積×（法定耐用年数－築年数）／法定耐用年数
で計算した金額で算出しています。

固定資産税評価額は参考に見ている程度と思われます。


大野晃男

大家さん専門税理士 渡邊浩滋総合事務所副所長。資格専門学校の簿記講師を経て税理士法人に勤務。その後、自動車部品製造会社の経理として働く。そこで社長から「税理士は過去の数字をまとめるだけで使いものにならない、経営のことが何もわかっていない。経営とは未来を見ることだ。特にキャッシュフローが重要で、いつ、いくら必要だから、いつまでにどのくらい借入が必要かといった数字が見えないと意味がない」と言われ、今のままでは経営者のお役に立てないと気がつく。大家さんへの提案や事業計画の作成を中心に行っている渡邊浩滋総合事務所に入所。
実家がサラリーマン大家さんをやっていたが、管理会社まかせにしていたため、空室も多く、借金返済だけで家計がひっぱく。最終的に二束三文で売却してしまった状況をみて、自分と同じような状況になる大家さんを少しでも減らしたいと思い、大家さん専門税理士としてセミナーや執筆活動も行う。

◆税理士・司法書士 渡邊浩滋総合事務所URL
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質問１
事業開始が2022年からであれば、そこから償却がスタートします。

（理由）
減価償却は、償却する資産を事業の用に供したときから、減価償却費として計上します。

国税庁のホームページでは、
「事業の用に供した日とは、資産を物理的に使用し始めた日のみをいうのではなく、例えば、賃貸マンションの場合には、建物が完成し、現実の入居がなかった場合でも、入居募集を始めていれば、事業の用に供したものと考えられます。」
と言っています。

つまり、リフォームが完成し、かつ、募集を開始した日が事業開始日になります。

質問２

事業開始前のリフォーム費用は、内容が原状回復であっても、すべて資産計上することになっています。

したがって、建物に計上して、減価償却の対象となります。


質問３

開業前にかかった経費がすべて開業費になるとは限りません。

下記の３要件を全て満たすものだけが開業費に計上できるとされています。

①事業に関する費用であって、かつ、支出の効果が1年以上に及ぶもの
②資産の取得に要した費用もしくは、前払費用でないこと
③開業準備のために特別に支出した費用であること

登記費用（登録免許税、司法書士費用など）、不動産取得税、印紙税は、開業にあたり特別に支出した金額ではないため開業費にはなりません。

しかし、2022年に事業を開始しているため、2022年の経費に計上してよいと考えます。


おっしゃる通り不動産を所有している方は、３割負担になっている方が多いです。

後期高齢者保険は、課税所得１４５万円以上、介護保険は、単身世帯で合計所得金額３４０万円以上になると３割負担になります。

不動産収入があると、すぐに３割負担になる金額です。

後期高齢者保険料の２割負担が新設されるなど、今後も自己負担割合が増える傾向にあると思います。

自己負担額が増えたとしても、高額医療費、高額介護サービス費として払い戻しを受けられる制度があるので、自己負担の上限はあります。


法人化して、法人へ所得を移転させ、個人の所得を下げることによって、自己負担割合を下げることは可能です。

しかし、相当な金額を下げないと自己負担割合を下げられないことが多く、実際に対策ができる方は限られてくると思います。

また、ご本人の生活費をどこから賄うか（給与を出せば本人の所得になる）、法人化するコスト、相続税への影響も考えなければなりません。
実際にこの対策のために法人化をお手伝いした方はいません。

自己負担が増えたとしても耐えられるくらいの財務基盤を蓄えるための不動産投資、法人化を考えた方が健全と考えます。


結論としては、
譲渡所得は出る可能性がありますが、持ち家がご自宅ということであれば、3,000万円控除を使って税金がかからないようにすることができます。


１．譲渡所得が出ることについて

譲渡所得は、譲渡収入　－　（取得費　＋　譲渡費用）で計算します。

2,000万円で購入して、2,000万円で売却していますが、2,000万円で購入した金額のうち建物金額があると思います。
建物について、売却するまでの期間の減価償却費（法定耐用年数の1.5倍した年数を使用し、旧定額法で計算します）を控除して取得費を算出します。

したがって、取得費は2,000万円よりも下回ることになります。

購入時の諸費用（自宅の場合であれば登記費用、不動産取得税、仲介手数料など）を取得費に入れることができます

売却時の仲介手数料は譲渡費用となって、譲渡収入から控除できます。

２．3,000万円控除について

ご自宅を売却されていれば3,000万円控除を適用できます。
譲渡所得が3,000万円までは、税金が０円にすることができます。

売却時に住んでいなくても、住まなくなってから３年を経過した年の年末までの譲渡であれば適用できます。

なお、3,000万円控除と住宅ローン控除は併用できません。

住宅ローンを組んで、新しい自宅をすでに購入されていたり、今後購入される予定がある場合には、どちらを適用する方が有利かを判断する必要があります。

具体的に判断が必要であれば個別にご相談ください。


譲渡所得は、【譲渡収入－（取得費+譲渡費用）】で計算されます。
そして、譲渡所得に対して税率をかけて計算されます。

このとき、長期譲渡（５年超保有）か短期譲渡（５年以下保有）かでその税率が異なります。

短期譲渡とは、譲渡する年の１月１日時点で５年以下の所有で税率が39.63％（所得税・復興特別所得税30.63％、住民税9％）
長期譲渡とは、譲渡する年の１月１日時点で５年超の所有で税率が20.315％（所得税・復興特別所得税15.315％、住民税5％）

５年を超えるか超えないかで、税率が倍変わります。

例えば、譲渡所得が５００万円の場合（実際には、取得費は、購入金額から建物の減価償却費を控除して計算するので短期譲渡と長期譲渡では、譲渡所得の金額は異なります）」

短期譲渡なら、約200万円
長期譲渡なら、約100万円
となります。

しかし、上記の計算は、長期譲渡でも売却金額が大きく変わらないことが条件になります。
売却金額が下がれば、税金が低くなるかもしれませんが、手残りが少なくなって損をしてしまう可能性があります。

このように売却の税金が高いから売ることをためらってしまい、売りどきを逃してしまったという方が多いのも事実です。

そうならないように売却の手残りで判断することです。

売却の手残りは、【売却金額－借入金残債－売却諸費用－税金＝手残り】で計算します。


詳しくは、以前楽待新聞のコラムで書かせて頂いたのでこちらをご覧ください。
https://www.rakumachi.jp/news/column/280022

将来の売却金額を予想するのは難しいですが、いろいろなケースでシミュレーションすることは可能です。

具体的にご相談頂ければ対応させて頂きます。


ご質問内容から推測すると、事業拡大よりも、金融資産を不動産に変えて、相続税を抑えたいという目的かと思います。

それぞれパターン別で解説します。

１．個人で不動産購入。法人を設立し、サブリースをさせる方法

すぐに相続税を下げる効果を実施したいのであれば、個人で購入した方がよいです。
法人で購入した場合には、基本的には、３年を経過しないと相続税評価が下がりません。

法人化のメリットとして所得税と相続税の節税メリットがあります。

現状年収1,000万円程度で今後減っていくのであれば、所得税の節税メリットはあまり見込めないかもしれません。

しかし、個人に家賃収入が入ってくるため、年数が経てばたつほど個人資産が大きくなっていきます。
つまり、金融資産を不動産に変えることで、相続税評価を圧縮しても、時間とともに効果が薄れることになります。

そこで、サブリース法人を設立することによって、収入の一部を法人へ移転させ、個人に家賃収入が少しでも貯まらないような設計をしていきます。

２．個人から法人へ現金を出資し、法人で不動産を購入する方法

個人が不動産で所有するのではなく、法人の株式で所有するという方法です。
上記で説明したとおり、３年経過しないと相続税評価が下がりません。
しかし、個人で不動産を所有する以上に、株式で所有していた方が相続税評価は下げられる可能性があります。
（非上場株式の相続税評価は、原則、実際に所有している資産負債で株価を計算する純資産評価と、上場株式と比べて株価を計算する類似業種比準価額をミックスさせて計算するため）

相続までの期間に余裕があって、じっくりと対策を進めていきたい場合にはこちらがおすすめです。

この場合のデメリットは、法人の維持コストがかかります。
法人税を抑えるのか、相続税を抑えるかによって、資本金の金額をいくらに設定するか、会社を２つに分けておくかなど戦略は必要です。
（資本金が１億円超となると、法人税の軽減税率が使えないなどのデメリットあります。しかし、株価評価を大きく下げるためには資本金を大きくして、売上を大きくするなどがあります）

事業承継を考えて、２社設立して、お子さん２人に分けられるようにしておくことも考えるべきことかもしれません。

このあたりは具体的に相談頂いた方がよいと考えます。


１．農地の宅地転用について

現況が宅地であれば、届け出をすることで農地から宅地への転用ができます。

面積制限ですが、各自治体の判断によって任されているようですが、市街化調整区域にある農地を個人住宅に転用できる許可基準が５００㎡以内で判断されるところが多いようです。

手続きについては自治体に確認するのがよいです。

相続税を気にされているようなので、相続前に宅地にして、相続税評価が上がってしまわないかが懸念点です。
上がってしまうようであれば、相続後に相続人が転用することを検討した方がよいかもしれません。

２．相続について

法定相続人は、配偶者、長女、次女の３人ではないかと思います。
この場合の法定相続分は、配偶者1/2、長女1/4、次女1/4になります。

ただ、この配分は民法で定められた取り分の目安的なものでして、遺言書や遺産分割協議でこの配分は自由に決めることができます。
遺言書で遺留分（上記法定相続分の1/2）をもらえない相続人がいる場合には、遺留分に足りない分を請求できる権利（遺留分減殺請求）があります。

なお、長女の子は相続分がありませんので、相続させたい場合には、生前に遺言書を書いておくか、養子縁組をして相続人にするかの方法が必要です。

相続税ですが、土地、現金その他財産の合計で課税されるかどうかが変わります。
相続人３人の基礎控除が4,800万円ありますので、財産額合計で4,800万円以下であれば、土地にも現金にも相続税がかかりません。

4,800万円を超える財産があれば、超える部分の金額に応じた税率（超過累進税率）で課税されることになります。
ここまでしか課税されないという上限はありません。


不動産の小口化商品については、投資家の安全性から不動産特定共同事業法（不特法）の認可を受けたもの（任意組合型）がほとんどかと思います。

この場合、小口化商品から生じる収益や費用は不動産所得で計算します。
しかし、組合事業から生じた不動産所得の損失の金額については、なかったものとみなされ、給与所得など他の所得との損益通算ができません。

新聞代や携帯代を経費にできるかですが、小口化商品の収益を得るために必要かどうか疑わしいと判断される可能性が高いと思います。

通常の不動産賃貸と異なり、携帯で連絡を取る必要性があまりないものと思います。
また、新聞代についても、専門誌ではなく一般紙であれば、賃貸と関係ないと言われる可能性があります。
（過去の事例で、賃貸開始事業前から取っていた新聞代を経費に入れることを否認されたものがあります）

なお、不動産所得で計算できることから、青色申告にすることで青色申告特別控除（１０万円控除）は適用できます。
赤字を作っても損益通算できないため、１０万年控除で不動産所得が出ないようにして申告するのが得策かと思います。

（参考）
租税特別措置法第41条の4の2 特定組合員等の不動産所得に係る損益通算等の特例（抜粋）
「平成18年以後の各年において、組合事業又は信託から生ずる不動産所得を有する場合においてその年分の不動産所得の金額の計算上当該組合事業又は信託による不動産所得の損失の金額として政令で定める金額があるときは、当該損失の金額に相当する金額は、同法第26条第2項及び第69条第1項の規定その他の所得税に関する法令の規定の適用については、生じなかつたものとみなす。」


脱税とは一般的に、売上をわざと除外していたり、架空の経費を計上していた場合です。
私的な支出を経費にしていた場合には、経費を否認され、修正申告が求められることになり脱税とは異なります。

経費が否認された場合には、過少申告加算税として、追加される税金について５０万円（当初申告納税額が５０万円より多い場合はその金額）までは１０％相当額、超える部分は１５％相当額がペナルティとして課税されます。

なお、否認された内容が、領収書を改ざんしたなどの悪質な場合には、重加算税として、過少申告加算税に代えて３５％相当額がペナルティとして課税されます。

さらに、延滞税として年約2.4％（年によって異なる。令和４年の期間）の利息を支払わなければなりません。
修正申告を提出してから２ヶ月以内に納付しない場合には、それ以降は8.7％（年によって異なる。令和４年の期間）の利息になります。

なお、過少申告加算税の場合の延滞税は、法定納期限から１年を超えて課されることはありません。
しかし、重加算税の場合の延滞税は、法定納期限から追加納税が完了するまで課されることになります。

これらのペナルティはすべて経費になりません。

税務署に否認されることをわかっていながら経費計上するのは、ペナルティが少なくてもおすすめしません。

いつ税務署から指摘を受けるのか気が気ではなくなり、税金を減らす効果よりも、精神的負担の方が大きいと考えます。


他の回答者様と同様に拡大していくご予定であれば法人で購入した方がよいと考えます。

加えて、長期で保有するのであれば法人。売却予定であれば個人所有がよいかと思います。

現状の給与では、課税所得金額で1,000万円を超えていて、不動産所得が出ると、所得税・住民税の税率で４３％で課税されます。

専従者給与と６５万円控除で１棟目の利益は潰せても、２棟目の利益は潰せなくなる可能性があります。
（減価償却の金額などがわからないので何とも言えませんが）

専従者給与を多く出すにしても、年収１３０万円以上となると、社会保険の扶養から外れて、奥様自身が国民健康保険、国民年金を負担しなければならなくなります。

また、減価償却があるうちは所得があまり出ないかもしれませんが、減価償却がなくなった途端に所得が大きくなり、高い税率になる可能性があります。
（課税所得が1,800万円を超えると、所得税・住民税で５０％、事業税５％の課税）

長く保有するのであれば、法人の方がよい可能性があります。

しかし、売却を視野に入れているのであれば、個人で保有していてよいかと思います。

個人で長期譲渡（所有期間が１月１日時点で５年超）であれば、売却益に対して所得税と住民税合わせて２０％の税率で済みます。

賃貸経営は永く続く事業です。
目先だけでなく、長期的な目線で判断するのがよいと考えます。


区分マンション１戸を自己使用とする場合ですが、他の回答者様がおっしゃる通り、基本的には、２の経費などを申告しないということになります。

１の経費だけ計上できる方法を考えてみました。

管理事務所として利用していれば経費計上は可能になります。
ただし、全額経費とするのは難しいです。
①他に自宅があって、その部屋を事務所として利用していること
②自宅とは別に、そこを管理事務所とする理由があるか（物件の見回りに適している、自宅で打ち合わせができないなど）
③管理事務所として業務をしている実態があるか
など税務署に説明ができるようにしておく必要あります。

なお、そこに寝泊まりしている実態があれば、全額経費は難しいです。
１室を事務所として利用していれば、その面積割合に応じた経費を計上することは可能です。
その場合、その部屋は一切プライベートな空間がなく、仕事をするための部屋にしておき、業務をしている実態を説明できるようにしておく必要があります。


まずは課税関係を整理します。

１．負担付贈与について

①贈与税
時価　－　債務　＝　贈与額　となります。

時価　＜　債務　のためご質問者様には贈与税なし

②譲渡税
負担付贈与の場合、負担分を譲渡対価として譲渡税の計算をします。

4,700万円　－　建物未償却残高　＝譲渡所得

この場合のメリットは、借入金を引き継ぐことで、新たに担保を設定しなくてよい可能性があります。
抵当権設定費用がかからず（債権額×0.4％の登録免許税）、数千円の抵当権の変更だけの費用になります。


２．売買について

売買価格が未償却残高に達していないということであれば、簿価で売却するという方法があります。
建物の未償却残高も一つの時価という考えです。

未償却残高＞残債であれば、未償却残高－残債分を親御さんに支払い（分割払いでも可）
未償却残高＜残債であれば、残債－未償却残高分を一括返済する必要があります。

これであれば、減価償却費は下がりません。
しかし、借り換えとなるので抵当権設定登記費用がかかります。

借入期間が延長できるとのことなので、費用をかけてでもやるメリットはあるかもしれません。

負担付贈与か売買であれば、売買の方がよいかもしれません。
しかし、相続税について検討しなければなりません。

３．相続税について

賃貸物件の場合（賃貸割合１００％の前提）
建物は　「固定資産税評価額　×　０．７」
土地は　「路線価額　×　借地権割合に応じて８０％程度」となります。

RCの場合、建築費の５０％～６０％程度が固定資産税評価額と言われていますので、相続税の節税効果は高いのが一般的です。

むしろ１５年目を過ぎると借入金の減少が大きく、相続税の節税効果がなくなってくることがよくあります。

借入金を親御さんからご質問者様に移すことで、相続税の節税効果はなくなってしまいます。

借入金を移しても相続税が問題なければよいですが、具体的な数字で検討するべきと考えます。


４．アパートを引き継ぐことについて

もし借入金を移すことで相続税の負担が大きくなるのであれば、負担付贈与も売買もおすすめしません。

アパート管理を引き継いでもらいたいという趣旨であれば、名義を変えなくても目的を達成することができます。

法人を設立して、物件のサブリースをすれば、法人で賃貸経営ができます。
親御さんが将来認知症になって建て替えなどができなくなることを懸念するのであれば、家族信託という方法もあります。

事業承継には正解はありません。
どんな目的を達成したいかを明確にすることが大事です。
ご参考になれば幸いです。


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