金沢市で不動産管理会社を経営している者です。

当社のような不動産業者は、
日常から募集⇒成約⇒退去⇒募集・・・
を繰り返していますので、直近の「成約事例」という
明確な尺度で根拠出しすることができます。

ということで、
「ご自宅付近の不動産会社に思い切って来店して聞いてみる」
という回答になりますが、
当たり前すぎる回答になってしまいますね。
また、このやり方には、
「高値で家賃査定すれば、管理できるかもしれない」
という不動産管理会社の心理が絡むことで
通常相場よりも高くで提案され、
実際に募集しても、それ以下でしか決まらないということも起きま
相談者さんの賃貸業計画が実際と乖離する危険性もあります。

というわけで、
私だったら、知らないエリアでサクッと調査する具体的方法を
回答とさせていただきます。

ポータルサイトで類似物件を検索するという点では
他の回答者さんと同じです。
が、私の場合は、更に細かく検索方法をお伝えしますと
条件検索によるリスト表示でではなく、
「地図検索」でチェックします。

スーモ、ホームズ、アットームともに
地図検索機能がありますが、
ちょっと目立たない箇所にあるケースがありますので
まずは頑張って探してみてください。

賃貸相場とは、競合物件との相対評価となりますので、
同条件物件が、近所でいくらで募集しているか、
地図上で見ることをお勧めします。
地図上で、
「戸建賃貸」「相談者さんの間取り」「築年数」の３つを選択するだけです。

ご自宅ということであれば、
地理的感覚は十分おありかと思いますので、
単なる駅徒歩何分ではなく、
このエリアに住みそうなターゲットさんが、
地図上でどこまで競合になりえるのか、
相談者さんの感覚で調べてみてください。

不動産屋でもない素人なので、自分の感覚を疑わなくてもOKです。
なぜなら、居住用物件のお客様は、相談者さんと同じく、素人だからです。
店舗や事務所などは、
特異性が高いので、素人感覚ではダメな点がありますが
居住系物件を選ぶ方は、プロはいません。
逆に、不動産屋の偏った感覚よりも、自宅として住んでいた感覚が
正しいことが多いかと思います。

というわけで、３つのポータルサイトで
地図検索をコツコツ頑張っていただき、
似たような物件を見つけてください。
厳しめに査定したいのであれば、
その競合物件よりもやや安めの家賃だと解釈してもいいと思います。

そのうえで、不動産屋さんに行ってみて
両方の方法を試せば、十分かと思います。

意外と単純ですよ。
難しく考えすぎずに、やってみてくださいね(^_-)-☆

金沢の管理会社社長

高山不動産、代表取締役の高山修一と申します。
石川県金沢市の山側エリアで『賃貸物件管理』をを中心に、『賃貸仲介』、『売買仲介』、『新築建築コンサル』、『相続コンサル』を行う会社を経営し、実務も行っています。

IREM　JAPANが認定する、日本で１０番目のAMO(Acrredited Management Organization)＝認定不動産管理会社です。
管理戸数は住戸で約１２００戸、月極駐車場で約１２００区画。

当社の特徴は、金沢市内で地域密着を追求した「限定したエリア戦略」です。
強みを発揮できるエリアを限定して、皆様の住環境の向上を目指しています。
限定したエリアだからこそ、地域情報やニーズの深掘りができるため
賃貸オーナー様には、不動産収益の最大化を目指すお手伝いをし、
賃貸入居者様には、快適な住環境を提供できる会社を目指しています。

このように地域のお役にたっていれば、人にとってなくてはならない存在になり、
またみんなに喜ばれ、今後も事業が拡張していくと考えています。
その結果、社員一人一人の生活が豊かになると思っております。

地域と現場を知り尽くしたメンバーたちが
ＣＰＭ、ＣＣＩＭといった不動産の国際ライセンスを持つ社長のもと
地域のお客様の大切な資産を有効活用してまいります。

賃貸のみならず、不動産活用、不動産売却、相続対策など不動産に関することは
地域密着の高山不動産へぜひ一度ご相談くださいませ。
※当社得意エリア内のみ、お役に立てるかと思います。

会社HP　　https://www.rakumachi.jp/r/kmnd98y6

会社住所　〒920-0944　石川県金沢市三口新町4－2－1

■不動産関連の取得資格■
１　　宅地建物取引士
２　　公認 不動産コンサルティングマスター
３　　ＲＥＡＳＡＭ（不動産総合戦略マスター）
４　　ＣＰＭ®（認定不動産経理管理士）
５　　賃貸不動産経営管理士
６　　ＣＣＩＭ（認定商業不動産投資顧問）
７　　土地活用プランナー
８　　ＲＩＡ不動産投資アドバイザー
９　　投資不動産経営管理士
１０　上級相続支援コンサルタント
１１　家族信託コーディネーター
１２　損害保険募集人
１３　少額短期保険募集人
１４　甲種防火管理者
１５　外壁診断士
１６　総合住環境測定士
１７　古民家鑑定士１級

地方で不動産業者を経営している者です。

私が無知なのかもしれませんが、
中古の投資用不動産での提携ローンは聞いたことがありません。

積水ハウス、ダイワハウスの様な
新築物件の建築業者の施主様には、
金利などで、他の地場の建築業者では組めないような
提携ローンは存在しています。

また、住宅ローンでは、
地方の中小企業の当社でも
提携ローン先があったりします。

銀行としては、
「貸し倒れ」が一番避けたいところですから、
大手ハウスメーカーの投資用アパートであれば
物件の品質が安心なので、多少のメリットを付けることができます。

中古の投資物件では、
あくまでもその物件の担保力、収益力、安全性が
銀行が最も心配する点です。
いくら、不動産業者が提携しても
銀行さんの審査が甘くなることはないと思います。

もし、提携ローンが存在したとしても、
相談者さんが期待するような「審査が甘くなる」ことではなく、
金利が低くなったり、固定期間が延びたり、融資期間が延びること
でのメリットかと思われます。

提携ローンとは言えないかもしれませんが、
融資案件を多く紹介している不動産会社のトップからのお願いであれば、
極々たまにの単発ですが、
銀行支店長さんクラスの方が頑張ってくれることも稀にあります。
しかし、
不動産業者としては、毎回この技は使うことはできず、
ここぞというときに、お得意様、上得意様のために使う、取って置きのことです。
普通のお客様で、
都度、銀行の上席の方に使うことはできません。
相談者さんの今の立ち位置では、
そこまでの対応を不動産業者さんから受けることも難しいように思えます。

相談者さんの属性が良いのであれば、
提携ローンありきではなく、
物件の能力で、融資を勝ち取ってみてください。

もちろん、そんな物件は誰でも欲しがりますので
そう簡単には巡り合うことはできないと思います。
だから、不動産投資は奥深く、だれでもマネできるものでなく、
面白いのだと思います。
提携ローンを持っている不動産業者を探すのではなく、
良い物件情報を、他の投資家さんよりも早い順番で紹介されるような活動を
地道に頑張ってみてくださいね。

地方で不動産業を経営している者です。
業務内容は、
賃貸仲介、賃貸管理、売買仲介、建築コンサル、相続コンサル
などを狭い地域に絞って、深掘りしながら行っています。

私が不動産業の経営者として、
将来、独立したい相談者さんの
目標の立場になっている者と言えるのであれば、
参考になる回答が出来ると思います。

結論から申しますと
大手デベロッパーは、
独立には遠回りの業種だと思っています。

大手デベロッパーという言葉はよく聞きますが、
中小デベロッパーという言葉は聞いたことがありません。
ということは、
大手デベロッパーで経験を積んでも、
デベロッパーという世界で独り立ちが難しいのです。
私は、デベロッパーという業態は、
大手であり、資本力があるから成り立つのだと思っています。

不動産業で独立している人は、
大手でも、地元でも「売買仲介」をマスターした人が
ダントツに多いと思います。
「不動産賃貸」で独立できる方は、
継続的に管理物件、専任物件がないといけないので
実家が地主さんですでに物件を持っているなど
特殊要因が必要になります。

また、独立するということは
会社を経営する社長になるということなので
仕事ができるだけでは、不十分です。
経営を知らないといけません。
見本になる経営者から学ぶ必要があります。
そういった意味では、
社長さんも同じフロアで働いているような不動産会社に勤め、
不動産営業の経験はもちろん、
社長とはどんな仕事をしているのかを知っていないといけません。

「不動産取引ができるプロとしての能力」
「会社経営の能力」
両方を学び、最終的には素敵な経営者さんになられることを
お祈りしております！
※社長になって初めて見える景色や悩みがあるんですよ。

地方（金沢市）で不動産管理会社を経営している者です。

苫小牧市の状況は、初めてお聞きしましたが、
当社のご当地「金沢市」でも、同じ状態だと感じました。

金沢市でも同じように、
当社をふくめ、どの賃貸不動産会社も「管理」ありきで
「仲介」を行っています。

私は２代目社長として金沢市で不動産管理業を行っていますので
いくつか理由がありますが、
代表的な３つを挙げてみます。
苫小牧と通じるところがあるかもしれませんね。

①管理物件はシステム化しやすい
一見さんの自主管理オーナー様の物件を客付すると、
仲介スタッフは、管理物件の倍以上の手間がかかります。
管理物件は重説、契約書などが、基幹システムに登録済のため、
契約書類発行が３０分もあればできます。
しかし、管理物件でないと、
重説のために現地調査、役所調査、オーナー様ヒヤリングと調査に時間を費やし、
書類作成もすべて手入力が必要になるのです。
そのため、管理物件は受託時に全調査を終え、都度部屋が決まっても
システマティックに段取りが進むのです。

②単価が低いエリアでは、管理手数料の積み重ねが大事
金沢市も安い物件は２万円/月を切る物件も多いです。
そういった環境で不動産業を経営していくには、
仲介+管理の両輪がそろっていないと、
経営が安定しないという地域性があります。
おそらく、苫小牧も同じ状況でしょう。
ちなみに、私の知る限りでは、
管理をしない「賃貸仲介だけの不動産業者」は
金沢には１社もありません。
管理なしの仲介だけでは、経営が成り立たない一つの証拠だと思います。

③管理物件の方が、借主様へ責任をもったサービス提供ができる
仲介だけだと、入居後に借主様のお困りごとをサポートする権限がありません。
しかし、管理委託をいただければ、大家さんとの間に立って、
入居者様が退去するまで責任をもった仕事ができるようになります。
地方では、口コミ、評判がとても大切です。
入居者満足を提供できることで、結果として大家さんの賃貸経営も安定するのだと
思っています。
さらにその結果、私共のような不動産業者も潤うことができると考えます。

賃貸の不動産業者は、
一時的な大儲けよりも
継続性のある事業を目指している会社が多いのです。
ましてや
地方の家賃単価が低いエリアは、
更にその性質が強くなります。

業者側の一方的な視点でお話しさせていただきました。
相談者さんの回答になっているか心配ですが、
少しでも参考になれば嬉しいです。

地方で不動産業を経営している者です。

ローン審査を２社同時に行うことは、
実務では普通に行っていることです。

銀行さんから聞かれなければ、
他行にも相談していると言う必要もないと思います。

が、
相談者さんが、銀行さんにとって優良属性とみられる場合や
物件が優良物件であれば、
あえて
「●●銀行さんにも同時にお話ししています。
　金利や期間など少しでも良い条件の方で、決める予定です」
と言うことで、
金融機関を競合させる効果があります。
※優良属性、優良物件でなくても、言ってもいいと思います。

初めての融資だと思いますので、
念のために、もう一つアドバイスしますと、
「審査」と「銀行との契約」は別のものです。
「審査OK」は何行からもらってもいいと思います。
でも、最終的には、お金を借りる契約は１行に絞って、
「銀行との契約」をすることになります。

なので、審査は勉強のために複数勝ち取ってください。
そして、一番良い条件の銀行で
融資契約をしてくださいね。

良い物件、良い金融機関と巡り合えますことを
お祈りいたします(^_-)-☆

金沢で不動産業を経営している者です。

不動産に関する悩み事で、
税金についてはとても気になることですよね。
ましてや、
高くで売れても、思いのほか税金が多かったら、
計画が狂ってきますしね(^^;)

私より先に、５名ほど回答されていると思いますが、
皆さん、はっきりと答えていないと思います。
おそらく、相談者さんとしては、消化不良状態かとお察しします。

では、相談者さんの質問に対して
不動産業者の私の答えは、
「個別の税務についての回答は、税理士以外が行うと、
　税理士法違反になりますので、回答できないのです」
ということです。

先の回答者さんも、税理士でない方は、
相談者さんの事例について個別に答えられずに、
一般論でしか答えることができないのです。
税理士さんであったとしても、
相談者さんの状況把握をしきれないので、
〇か×をお伝えできないのだと思います。

というわけでございますので、
とてもセンシティブなご質問であることを
ご理解いただき、
無料相談であれば、税務署へ。
有料でも聞きたいのであれば、税理士さんへ
個別に聞かれることをお勧めします。

下手に答えると、
答えた方が無資格であれば
「逮捕」されてしまうのです(^^;)

悪気がない、純粋なご質問をされている存じますが、
とても危険な質問をされているので、
ご理解くださいませ。

地方（金沢市）で不動産管理会社を経営している者です。

金沢市の当社管理物件の事例ですが、
同じような経験がございますので、共有させていただきます。

防犯カメラで警察と絡むケースは大きく2つあります。
①物件に大家さんが設置したカメラの映像を、
　警察が見たい場合
②警察の所有のカメラを、管理物件に設置したいと
　お願いがあった場合

おそらく、今回は②のケースだと思いますので、
その事例について、お話ししますね。
※間違っていたら、ご指摘ください！

では、②のケースについてシェアします。
管理物件の空き部屋のベランダ、窓の向きが、
ちょうど張り込みやカメラ設置に好都合だったため、
捜査協力依頼のために、警察が来店されました。

当社も大家さんも
捜査には協力したい気持ちはありましたが
さすがにボランティアというわけにはいきませんので、
通常の家賃で賃貸し、警察の捜査経費？で期間中は
普通に家賃をもらいました。
退去時の清掃代も契約通りにいただきました。
３～４か月の期間でしたが、
家賃収入を得たことで、良い経験でした。

警察が動くことであり、捜査目的なので、
目立たないように使ってもらえたので、
他の入居者に迷惑は全くかかりませんでした。

相談者さんの相談内容は、
この事例のように特定の捜査のためであれば、
家賃をもらって、賃貸すればいいと思います。
屋上であったとしても、ドコモのアンテナ料のように
数万円をお願いすることは、おかしくないかと感じます。

もし、特定の捜査ではなく、
恒久的に、地域の防犯のためであれば、
なおさら、ドコモのアンテナ料のように、
毎月しっかりと賃料をもらえばいいと思います。

入居者さんには
「防犯のために、警察と共同で防犯対策をし、
　個人の防犯カメラではなく、警察の防犯カメラを設定している物件」
であることをアピールできるので、
私はメリットだと感じますね。

費用に関しては、
相談者さんの物件でないといけないのか、
近所の他の物件でも「こと足りる」のであれば
家賃の額についての強い交渉は出来ないかと思います。
そこは、バランス感覚をもって、警察に協力してあげてくださいね。

以上が、当社の経験からのシェアになります。
相談者さんのベストアンサーになれば嬉しいです(*^^*)

地方で不動産業を経営している者です。

不動産投資は、各大家さん毎の「目的」から逆算して経営するものです。
その逆算をする理屈が正しいかどうかは、
やってみないと分かりません。

計算方法は、人に教わればいいのですが、
目的や理屈は自分で決めるものです。

すでに。１６００万円という具体的な数値を算出されているのであれば
その金額で価格交渉をしてみればいいのです。
交渉がまとまるかどうかは、売主次第です。

売主はそれぞれの売却理由、目的がありますから
価格交渉ができる方、できない方がいます。
だから、何割引きという世界ではなく、
「買主の一方的な希望価格」でよいのです。

価格交渉を続けたが、
どの案件もまとまらなかった場合、
その投資家の目的、考えが、市場と合っていないだけですので、
希望利回りなどを変更してみてください。
そうやって、感性が磨かれていくと思います。

※価格交渉の前に、仮審査ぐらいは通しておいた方がいいと思います。
　事前審査が通っているだけで、価格交渉の成功率が上がることもありますから。

金沢市で不動産管理業を経営している者です。

当社では外国人留学生を約２０年以上受け入れており、
初期のころは、連名契約（１部屋に２人で契約）も扱っていました。
しかし、デメリットが多く今は取り扱っていません。

当社のしんどい体験談を特約事項などで事前に処理することで
相談者さんの解決に少しでも寄与できると思います。

●デメリット①
片方が解約した場合の取り扱いです。
連名契約では、家賃を折半していましたが、
大家さんの立場では、折半であろうが一人で払おうが
どちらでもいい話です。
しかし、居残る方の立場では、翌月から支払いが二倍になる緊急事態です。
普通の家賃が払えないから連名契約にして折半していたので、
居残り入居者から、店頭で「折半の額のままにしてほしい」と長時間交渉されます。
が、もちろん認めませんでした。
認めると前例を作ってしまうからです。
その場合、居残り借主も退去することもあれば、新たな相棒を連れてくることもあります。新たな相棒が入れば、何とかありそうですが、次の問題にぶち当たるのです。

●デメリット②
退去時の敷金精算にて、責任の所在がつかめない。
室内の損傷を、連名契約のどちらかに請求することになります。
が、「自分でない」、「自分でない」と
誰が損傷させたか、犯人捜しをすることになり、
結果、犯人を特定できないのです。
そうなると、大家負担になっています。
また、デメリット①で、新たな連名契約者がいると更にカオスが起きます。
「傷をつけたのは、先に退去した人だから、
　私たちに請求するのはおかしい。退去したあの子にせいきゅうすべきだ！」
ということを言われるのです。
連名契約者の変更が何度も起きた部屋は、
当初の入居者不在のこともあり
外国人となると生活習慣の差から、敷金以上を請求したくても取れないことも多々ありました。

他にも細かなデメリットはたくさんありましたが、
代表的なのは、この２つです。

また、外国から日本に来ている時点で、
色んな意味で「賢い」方だと思います。
自己主張も強く、事前にルールを定めて書面化しても
「聞いていない、説明していない」と
否定され、論破されるリスクが日本人借主の倍以上だと思っておいてください。

相談者さんは、連名契約をするかどうかではなく、
する前提でのご質問ですので、
私の経験をカバーする特約事項や運用ルールを作って、
安全な賃貸経営を送れることを祈っています(^_-)-☆

地方（金沢市）で不動産業（管理、仲介）を経営している者です。

業者目線での回答となりますが、
おそらく参考になるかと思います。

まずは、おとり広告についてですが、
申し込みの段階で募集ストップをすることが
公取のルールですので、速やかにストップしましょう。
「一番手入っていますが、まだ契約していないので・・・」
という募集自体がおとりなのです。
宅建協会での業者向け研修でも、きつく指導されている点です。

相談者さんの目的は、
２番手申し込みをとることではなく、
１番手申し込みを確実に、契約、鍵渡しまでもっていくかだと思います。

●理由①
仲介業者が確実な申し込みをもらっていないから
⇒他社や、他の営業マンのお客様にとられないように、
　「とりあえず申込書だけ書いておいてくださいよ」
　という接客をする営業マンがいるのも実態です。
　相談者さんの自主管理であれば、相談者さん自らが
　管理会社に依頼している物件であれば、管理会社が
　仲介会社に対して、
　「なんとなくの申込を禁止します。
　　あとでキャンセルする可能性があれば、申込をもらわないで下さい」
　としっかりと伝えることです。

当社は、絶対に決めるという借主様の申込しかもらわないスタンスなので、
３月の繁忙時期に、鍵渡しまで１００件以上ありましたが、
キャンセルは１件だけでした。

また、キャンセル率の高い仲介会社、営業マンの受付を排除するようにもしています。
それぐらいやってもいいと思いますよ。

●理由②
申込後、即、重説を行い、契約書と契約金（初期費用）の支払いを
１週間内など、短期間で完了する仕組みができていない。
⇒申込み後、審査がOKになれば、即日重説を行ってください。
　当社は約９０％IT重説を行い、その後１週間以内にお金をもらってしまいます。
　お金まで払ってもらうことで、キャンセル率は激減します。
　お金がまだだから、キャンセルしやすい雰囲気が漂うのです。
　申し込んだら、１週間でお金と書類を完了させるように業務フローを見直してください。
　鍵渡しは、後になってもいいと思います。

また、もう一つのテクニックとして、
鍵渡し（契約始期日）が先の契約の場合は、
フリーレントを付けて、契約始期日を早めます。
そうすると、キャンセルしても１か月前通知が必要となり、
通常の解約受付業務となります。
さらに、１年未満の解約には短期解約違約金を付けることで
その効果は更にアップします。

よほどの人気物件でない限り、おとり広告だからと言って２番手まで申し込みをとれるのは難しいかと思います。
おとり広告は、心無い業者が集客に使うものであり、
あまり大家さんには恩恵が少ないかと思います。

長文になりましたが、一番手の方を確実に鍵渡しまで完結させるように
既存のフローを見直してみてください。

当社管理物件のように、キャンセル率が低くなることを
お祈りいたします(^_-)-☆


金沢で不動産業を経営している者です。

相談者さんのご質問、とても奥深いですね。
●フットワークを重視したい
●不動産仲介業者への評価を高めたい
●怪しまれないと思われたい
などなど、どの目的が優先順位が高いのかで
回答の仕方が変わってきますね。

でも、どれもとても大事なポイントだと思います。
物件見学では、購入後に見落としが無いように、隅々まで見ることが大事。
物件を紹介、案内してくれる不動産会社から、他の買主以上にＶＩＰ対応され、
物件の紹介順位を早めることも大事。
土地勘のない初めての地域で、周辺環境を把握するには地図だけではなく、
近所をぐるぐると歩き回ったり、飲食店やお店に入って、店員さんと雑談することで
情報取得するには、怪しまれない第一印象が大事。

私は不動産業者の立場として、
物件を紹介する際には、
ローンが通りそうな方かどうかとても気になります。
格好で第一印象で判断しがちですが、
進んで自己資金や銀行との打ち合わせ内容を話してもらえれば
安心して、じっくりと時間をかけることができます。

以上のことを総合的に勘案すると
スーツでは、第一印象受けはしますが、フットワークやヒヤリングする雰囲気が作りにくい。
短パン、Tシャツなどラフすぎると、業者受けしにくい。
ポロシャツにジーパン、チノパンぐらいの
シンプルで、生活感があり、機動力の高い格好が
総合点が高いと思いますよ。

また、お車については、
高級車すぎるよりは、
小回りが利く軽自動車でイメージもいいと思います。
室内が物件資料などでバタバタになっていないように、
整理されていれば尚良しだと思います。

業者目線の回答にもなりましたが
参考になれば嬉しいです(*^^*)

地方（金沢市）で不動産管理会社を経営している者です。

木造で３５年という長期の融資をとれたのは、素晴らしいと思います。
融資とは、
長く組んで、途中で短縮できますが、
短く組んで、やっぱり長期に変更はできませんからね。

エリアの市場についてはわかりませんので、コメントできませんが、
戸あたり１０７３万円で、妥当な値段で購入し、家賃も取れているようなので
ＯＫですよね。

あえて、アドバイスさせていただくとすれば、
購入後の運営だけですね。
客付けや管理会社選定ではなく、長期収支計画のことです。

①将来の修繕費のストックを考える
これから通帳に残っていくキャッシュフローを
将来の「入退去修繕費」や「屋根外壁の大規模修繕」などが、
どのタイミングでいくらかかるか確認しておいて、貯めといてくださいね。

②デットクロスに備える
２２年で建物の減価償却が終わりますが、
負債支払いは３５年続きます。
２３年目から、経費計上できるものが急に減るため
税金が増え、税引き後キャッシュが減ります。
２３年経っていると、家賃も下がっていると思いますので、
とてもシンドイ時期がやってきます。

その対策として、一部繰り上げ返済を行い
月の負債支払い額を減らす方法があります。
①の修繕費とは別途で資金を積み立てていないとできない技です。

おそらく、今後も物件取得を伸ばされていく成功型大家さんなのだと思いますが、
その２点をご理解の上、
この新築物件で残ったキャッシュフローを使うか、貯めるかを
しっかりと戦略立ててくださいね。

当社の１００名以上の大家さんの経験からの回答となりました。
物件取得のアドバイスにはなっていませんが、
少しでも参考になれば幸いです。

地方で不動産管理業を経営している者です。

とても悩まれていらっしゃると文面から感じます。

当社では、１００名以上のオーナー様から管理を任されており、
いろんなタイプのオーナー様をみています。
それぞれ、皆様には「特色」があります。

地主家系、中小企業の社長、上場企業の役員、公務員、
リフォーム会社勤務の方、
とても勉強し行動力のあるサラリーマン、
と様々です。
皆さん、普通の人以上の突出した良い点をお持ちだと思います。

相談者さんのプロフィールを拝見したところ
勉強を頑張ってられるのですが、まだ一つ目を購入されていないと
解釈しました。

辞める、辞めないを検討する前に、
まずは今の現状で一つ目を取得し、
経験値を積むことが先だと感じました。
まずは、フルタイムで働きながら、１つ目を取得し
不動産賃貸業の良いところも厳しいところも
経験したうえで、
フルタイムをやめるべきか、本当にやめてもいいのか
検討されてはいかがでしょうか？

業者の立場として、
不動産大家業とは誰でもできる業種でもなく
誰でも適する業種ではないと思っています。
実際に物件を取得してストレスを感じてしまっている方も
いるという現実です。
合う、合わないの世界です。
合う、合わないは実際にやってみないと分からないと思います。
勉強だけの世界では無理です。

大家業は、物件を取得するのは、全体の３割ぐらいのことであり
不動産会社と上手にコミュニケーションをとれないといけませんし、
自然災害や不良入居者のマイナスイベントに出くわすこともあります。
空室対策や、立て続けに解約が出て、
月の返済のために、貯蓄を切り崩さないといけないこともあります。
大家業は、その物件の社長になるのであり、
自分の判断が、良いことも悪いことも１００％自分に跳ね返ってくる業務です。

その経験の中で、本当に不動産投資が相談者さんにフィットするお仕事なのか
しっかりと見極めてみてほしいと思います。

まずは戸建てでも区分でも一棟取得して
大家さんとして実務を計算してみてください。
できれば、オール自己資金ではなく、
借入をして、銀行との交渉や手続きの難しさも体験してみてください。

大家業を経営している当社管理の大家さんは
物件も良いのですが、
不動産業者とのコミュニケーション力も高いですし、
加えて
銀行、税理士、保険代理店、リフォーム業者
との関係づくりも大変上手です。

是非、仕事をやめる前に
不動産大家業に参加してきてください。
不動産大家業が合わなければ、
今の仕事に戻れる状態を作っておいてください。

１棟、２棟、３棟と順調に物件を増やせたのなら
初めて今のお仕事をやめていいのか、ご検討ください。

私は、今、フルタイムのお仕事を辞めないほうがイイと思います。

地方（金沢市）で不動産業（賃貸管理、賃貸仲介、売買仲介など）を経営している者です。

業者の立場からの回答ですが、参考になれば幸いです。

まずは、
スーモなどの募集サイトに写真満載で設備のチェックも含め、
掲載してもらえていますか？

もし、イエスの場合は、
家賃設定やモノ（設備や間取り）に問題があると思います。
借主様へ情報が届いていて、内見したいと思われない「売れ残り」状態といえます。
※きつい表現ですみません。
その状態で、どうしたら良いかアドバイスがもらえないのであれば
そもそもその不動産業者さんに能力がないのだと判断してください。
他の不動産会社へ行って、腑に落ちるアドバイスがもらえる担当と出会うまで
頑張ってみてください。

逆に、掲載状況が写真も少なく、設備のチェックも足りない状態でしたら
その会社にとって、相談者さんの物件の優先順位が低いといえますね。
良いコミュニケーションをとる方法は、
何度も訪問することでもなく、差し入れを持っていくことでもありません。

それは、
決まりやすい物件を持っている大家さんと認められることだと思います。
決めるための設備追加や金銭的な条件交渉に耳を傾けてくれる
そんなことで十分です。
手土産はたまにいただければ、モチベーションは上がりますが
成約につながらない物件だと、担当者の評価も給与も上がりませんから。
更に、仲介だけではなく、管理も委託すれば
その会社での上得意客に一気になれることもあります。

相談者さんの物件を大切に思ってくれる会社は
スーモ上の掲載の細やかさに反映されると思います。
まずは、スーモなど募集サイトをしっかりと確認し、
お付き合いする不動産業者を見極めてください。
不動産会社はたくさんありますから。

補足ですが、
・アドバイスをしない不動産会社
・アドバイスができない不動産会社
似てるようですが、全然違います。
後者の不動産会社とどれだけコミュニケーションを深めても
何も出てきません。
アドバイスをしたいけど、できないのですから。

長文になりましたが、相談者さんの賃貸物件に内見が増えて
早々に決まりますことをお祈りいたします。
相談者さんのベストアンサーになれば、幸いです(*^^*)

金沢市で不動産管理会社を経営している者です。

コロナで少なくなっていますが、
ピーク時は約３００名の外国人を管理物件に入居してもらっていました。
個人契約、法人契約、留学生の場合は大学が保証人など様々です。

外国人対応の経験値が少ない管理会社だと後手後手にまわり、
最終的には大家さんにその負担が回ってきます。
当社も２０年前はそうでした。
管理委託先の不動産屋さんの経験値はいかがでしょうか？

また、「法人契約＝安心」というイメージがありますが、
実際にその通りです。
しかし、その安心感は金銭的な安心感であり、
モラル的な点を指導することは、法人担当者からすると、
「不動産屋や大家さんの仕事」だと思っていることが多いです。
今回の法人の担当者の立ち位置が
生活習慣もふくめて、サポートしてくれる雰囲気があるのかどうか
いかがでしょうか？

当社では、入居審査の基準を
「お金」と「モラル」の両方が揃うことでOKを出すようにしています。
法人契約なので、お金は大丈夫。
しかし、
故意ではないにしても、生活習慣が違う外国人を入れることで
町会のごみ捨て場へのゴミ捨てルールの厳守をはじめとする
地域のモラルを守れるのかどうか？
法人の担当者が本気でサポートしてくれるのか？
今回のケースはいかがでしょうか。

集合住宅であれば、その大家さんのコントロール範疇ですが、
戸建てでもめると、近隣や町会が絡んできて、
今後の入退去時にも肩身が狭い思いをする物件に成り下がるリスクもあります。

当社も昔は外国人を入居させて
ごみ問題で近隣・町会ともめてしまい、
それ以来、その物件は徹底的にマークされ
日本人入居になっても、
ちょっとした問題でも町会からクレームが来ることになってしまった物件もあります。

私の経験談ばかりでしたが、
少しでも自身が無ければ、
日本人の問い合わせもたくさんあるので、
そちらを採用したらいいと思いますよ。

この考えは、外国人差別ではなく、
受け入れ能力がないのに、受け入れると
外国人入居者もふくめ、みんなが不幸せになるという広い視点からの考えです。

質問者さんのベストアンサーになれば、幸いです(*^^*)

金沢市で不動産管理業を経営している者です。

照明器具を設備とする稼働は、地域差があるようですね。
ご当地金沢市では、どの賃貸物件も照明器具が設備として付いていて当然なのですが、
東京や大阪など都会圏では、照明器具は最初から付いていない物件も多いようですね。

管理会社目線となりますが、
照明器具の選定についてのアドバイスをさせていただきます。

相談者さんのエリアでは、照明器具は当然の設備であることが多いのかどうかで
考え方が変わってきますね。

実務上は、２の考え方がほとんどです。
しかし、相談者さんの物件は新築戸建てですので、
家賃アップや、空室期間の短縮ができそうなら５の考え方を採用します。

１２００部屋を管理していますが、
最近のＬＥＤ照明器具の故障率は大変低いです。
特に５年未満の故障は当社経験では皆無なので
５年保証を付けている物件もありません。
※電気屋さんの５年保証は安い価格ですので、
　安心料として、付けることは間違いではありません。

リモコンも５年で故障した経験もありません。
リモコン故障の原因は、安い電池を使ったことでの液漏れによる故障が多く、
ちゃんとした電池を使えば５年で壊れることもないかと思います。
（当社は空室期間はパートさんで電池を抜いてもらっています）
リモコン故障原因のトップは、借主様の故意過失による破損や、
退去時に間違って持って行った、捨ててしまったことですね。
この場合は、退去精算時にリモコン購入費用を請求すればいいだけです。

照明器具の船体には大きく二つの要素があると思いますので、参考にしてください。
①競合物件との差別化
　レベルの高い照明器具をつけることで、
　エリア内の競合物件との差別化となり、
　家賃を上げたり、空室期間短縮につながるのであれば、
　少し高いものを付けても、回収できるでしょう。
　５年間で月１０００円分と考えても
　６０か月×１０００円＝６万円分になります。

②空き室募集時の、明るさ確保
　募集時の現地案内時に、照明器具があれば
　室内を明るい状態でお見せすることができます。
　そうすれば、良いものが更に良く見せることができますので
　大家さんの収入アップにつながります。
　そういった意味では、ワンランク上のサイズの照明にすることで
　更に室内を明るく見せられますので、あえてサイズ上を選ぶ大家さんも多いです。
　色は、電球色より白色のほうが明るくすっきりと見せられますので、
　当社では昼白色など、白系の色を選択しています。
　また、紐式は古臭いので、リモコン式にします。
　リモコン式の場合は、必ずホルダーを壁に設置します。
　そうすれば、退去時にリモコンを紛失された場合、最初からリモコンがあったという証拠となり、退去者さんに請求しやすくなるからです。
　借主様の好きな箇所にホルダーを付けてもらえばイイという考えでホルダーをつけない考えもありますが、まれに傾いて設置されたり、変な箇所に付けられると次の募集で困りますので、面倒がらずに先行してホルダー設置しています。

ＬＥＤ式は以前の蛍光灯タイプと異なり、
寿命が来たら、器具ごと交換になります。
ＬＥＤは、消費電力が安くなることは借主様へのメリットが大きいですが、
蛍光灯交換ができないので、器具交換となることが、
大家さんのデメリットですよね。
毎月の家賃の一部は照明器具をはじめとした設備費用を少しずつもらっていると解釈して、戦略的な設備追加を行うことで、家賃下落や空室期間を抑えられる物件作りを頑張ってくださいね。

補足ですが、せっかく照明器具を付けたのに借主様が持ち込むこともあります。
その際には
「交換されてもＯＫですが、退去時には元に戻しておいてくださいね」
というように回答しています。

再補足ですが、
最近はBluetooth対応のスピーカー付き照明器具も出てきています。
高価ですが、リビングや寝室に設置することで
他物件との差別化として付けている大家さんもいらっしゃいます。

参考になれば、うれしいです(*^^*)

地方（金沢市）で不動産管理業を行っている者です。
すみません、先輩大家さんではなく、業者の立場となります。

相談者さんの物件は２９物件、３万㎡の土地貸しとは
農業か何かですか？
それとも、「駐車場用地」や「事業用地の賃貸」なのでしょうか？
大家さんとしての物件の種類がとても気になります。

大家業（賃貸業）のうち、修繕や定期清掃などの現場業務だけなら
シルバーさんや、バイトやパートさんを雇うことで
外注化が完結しますね。
バイトやパートを雇うことは金銭だけですが、
採用活動を行うのは、めんどうであり、採用コストもかかかります。
そういった面では、シルバーさんを事務局通じてお願いするのは
効率的かと思います。

また、
賃貸業は家賃集金（滞納督促）、契約更新、解約受付、解約（敷金）精算、
借主様からのリスエスト対応、解約したら再募集などと
シルバーさんなどでは対応しにくい、宅建業法的な専門的な知識が必要な業務もあります。
そのために、当社のような管理会社が存在しています。

普通に、管理会社へ相談するコストまでは厳しいのでしょうか？
隠居的生活に持っていくには、
シルバーさん、バイトさん、パートさんでは、できない業務がありますので
相談者さんの物件数も多いことですので
管理会社委託を検討されてはいかがでしょうか？

ただ、相談者さんの賃貸物件の種類がとても気になりますので
もしかしたら、見当違いの回答になっていましたら
遠慮せずに、ご指摘くださいませ。

地方（金沢市）にて不動産管理会社を経営している者です。

１５０人以上の弊社の管理物件の大家さんの中で
質問者さんのようにお考えの方がとっている戦略で
とても腑に落ちた例です。

自己資金を頑張って貯めて、
そのうえで賃貸業を拡大されている方の話です。

他の回答にもあるように、
普通に物件を買いそろえるだけでは
無理があると思います。

将来の安定した生活のために、
今の生活を切り詰めていく戦略です。

世帯年収１１００万円であれば、
例えば、
生活レベルを６００万円ぐらいに下げて、
年間５００万円の投資資金を作ってみてください。
その手持ち資金を投入しながら
物件を買いそろえ、ローンも増やしていきます。

どのような物件を買ったらいいのかのご質問だったかと思いますが、
どのような物件を買っても、手持ち資金が少なくなれば
融資は止まります。

だからと言って、購入物件から生ずるCFの累計では
早期的な拡大にはとても時間がかかります。

せっかく、ご年収も高く、
３０代半ばとお若いので、
今、生活レベルを我慢する方法が現実的かと思います。

厳しいご提案かと思います。
でも、普通に生活していて拡大するには、
大変な勉強と経験、情報元からのコネクションが必要なのです。
アリとキリギリスのどちらの人生を選ぶのかということですね。

急拡大するには、どこかしわ寄せが必要ですので、
どこで頑張れるのか、奥様とご相談してみてください。

生活を切り詰めずに
緩やかな拡大に変更することも一つの改善案かもですね。

地方で不動産業（管理会社）を経営している者です。
先輩大家さんとしての回答ではなく、申し訳ございません。

最近、不動産取引における告知事項のガイドラインができたことはご存じでしょうか？
ご存じなければ、「告知事項ガイドライン」と検索すれば、一番上に国交省の説明ページが出てきますので、熟読くださいませ。

孤独死が「自然死又は日常生活の中での不慮の死が発生した場合」は告知不要。
「発見が遅れ特殊清掃など必要であったり、事件性があった場合」は要告知ですが、３年間という基準が設けられました。

また、あくまでも自主的な告知であり、
３年経過後でも、お客様から聞かれたら告知が必要です。
聞かれたのに、うそを言ってはいけません。

まずは、孤独死についてガイドラインを理解しつくすことが、
大家業として必須ですね。

あとは、
今回は区分ですので、
毎月の85,000円から、
・管理費
・修繕積立金
・固定資産税、都市計画税（１/12か月分といった月割分）
・賃貸管理の管理費
・火災保険料（月割分）
・退去時の原状回復費用に積み立てたい月額
・ローン支払い
を差し引いて、どれだけCFが残るのか
事前に計算して、ご自身のビジネスモデルをチェックしておいてください。

相談者さんの投資の目的に沿うCFが出るのであれば、
告知事項ガイドラインと合わせて、
買うべきかどうか、判断してみてくださいね。

相談者さんのベストアンサーになれば、うれしいです(^_-)-☆



金沢市で不動産業を経営している者です。
業界経験は２０年超ですので、これまで３００件以上の決済経験があります。

私の個人的な回答ですが、参考になれば嬉しいです。

相談者さんはとても周りの方に配慮ができる、素敵な方に感じます。
手見上げでも何でも用意してあげたほうがいいのかどうか・・・
その気持ちが感じられるだけでも、
不動産業者としては、うれしいものです。

私もカウントしていませんが、
決済時の手土産率は、１０％ぐらいの様な気がします。
当社は仲介手数料を契約時０円、決済時に１００％いただく方式のため
仲介手数料だけで十分という気持ちです。
おそらく、
銀行担当者は、ローンを実行してもらえてだけで嬉しい、
司法書士は、登記費用をもらうだけで嬉しい、
売主様は、思った価格でうれただけで嬉しい
と感じているはずです。

もし、仲介担当者が特別に頑張ってくれたと感じたり、
売主様が、値引きに応じてくれたなど、
相談者さんがどうしてもお礼を形にしたいと思えたのであれば、
２０００円～３０００円程度の手土産を持参するのも、
美しい光景だと思います。

長々書きましたが、結論は、手土産不要です。
個人的には、
投資物件の売買の席ではなく、
購入物件の管理を任せたり、仲介を依頼する店舗スタッフへの手土産のほうが
色んな大家さんを見ていて、正解ではないかと感じることがあります。

特に、女性スタッフが多い店舗であれば、
センスの良い手土産で、テンションが上がって客付けに力が入ることもあります。

業者目線の回答ですが、
相談者さんのベストアンサーになれば嬉しいです(^_-)-☆

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