はじめまして。
安藤新之助でございます。

愛知県で収益不動産を12棟保有しております。

ご質問内容を拝見させていただきました。

信用金庫でマイカーローンを組むことは返済実績や取引実績に寄与する思っていただいてもよいかと存じます。

ローンを組む際に金融機関に対しご自身の属性や資産背景を開示されますし、金融機関の新規取引や既存の取引金融機関と取引を厚くするのに有効です。

金融機関側としても、新規融資でポイントになりますし、利息で利益を得られるわけですからお互いにメリットがあります。

現金で車を買えば手元資金が減りますし、物件を増やしていくお考えがあるのであればキャッシュをストックしておいた方が有利かと考えます。

私自身、戦略的に車の購入をきっかけに信金と取引を始めた実績があります。

信金だけでなく、都市銀行、地方銀行など返済実績は紐づけされており、後の取引に良い影響があるのだなと痛感した経験が何度かありますよ。

ご参考になれば幸いです。



安藤新之助

・総投資額１９億２０００万円
・満室時家賃収入１億５９００万円
・保有実績１７棟２５６室　駐車場２０５台　区分１室
（４棟、ファミリー区分１室の売却実績）すべて愛知県内に保有

〇自身の強み
住宅業界から不動産投資業界を“一気通貫”業界に精通した実践不動産投資家
2008年、リーマンショック後の不景気の最中、２年で３億　７年で１０億の資産と１億超の家賃収入を得るまでに成長。

都市銀行　地方銀行　信用金庫　合計９行の金融機関から約２０億円の資金調達の実績を持つ。不動産投資の要である金融機関と良好な関係構築も強みの一つ。

現在、３法人１個人で運営。
http://www.success-group.co.jp/

☆著書　“NOをYESに変える「不動産投資」最強融資術
・Amazonランキング不動産投資部門１位獲得
・JR名古屋高島屋三省堂ビジネス書籍週間ランキング1位獲得
http://www.amazon.co.jp/dp/482721137X  　


こんにちは。

資金調達の動機は不動産賃貸業です。

不動産投資は不動産投資を目的としたローン商品を持っている金融機関以外、融資は不可と思ってください。

資産運用は資産家が遊休資産の節税や相続目的などを目的とした場合の融資になります。

ご自身が不動産賃貸業を通じてどのように地域社会にお役に立てるかを事業計画に織り込むことで話がスムーズに進むかと思います。

ただし、形だけで事業計画を作成しても相手に理解して頂けない可能性もありますのできちんとビジョンを描きましょう。

　

こんにちは。

手土産は特に必要ないかと思います。

気持ちで十分ですよ☆

それでも少々気が咎めるようでしたら、感謝の言葉とともに「今回のご縁をきっかけに次回また物件を購入するときにお願いしたい」等、お伝えしたらいかがでしょうか。

お互いにビジネスパートナーとして次の仕事に繋げたり、友人など紹介しあったりする関係はとても喜ばれ理想だと思います。

仮に手土産を差し上げても形だけで気持ちがこもっていなければそれまでです。

ちなみに私は気持ちの部分をとても大切にしています。

こんにちは。

サラリーマンとして副業をされる方は気になるところですよね。

金融機関の立ち場として副業に限らず禁止されているものに対して融資できるかどうかということになれば融資不可です。

一般的に金融機関側から副業禁止規定の有無に関して聞かれるものと思っていただいて間違いないでしょう。

いくらこちらが納得がいかなくとも、融資する、しないは金融機関が判断することですから受け入れるしかないと存じます。

金融機関と良い関係を築いていくためにも、そこはクリアにしておいた方がよいですね。

聞かれるかどうかヒヤヒヤしながら取り組むのではなく、金融機関から勤務先の副業規定についてヒアリングがあるものとして戦略を立てていていくほうが自信を持って取り組めますし将来の信頼関係の構築につながると思いますよ。






こんにちは。

更新料が未納で口頭で約束しても支払われないということであれば、支払い余力がなく支払いたくても支払えないなど入居者の理由があるかもしれません。

管理会社と相談し、分割払いを提案し書面でしっかり覚書を残すのはいかがでしょうか。

それでも支払われないのであれば法的手段をお勧めいたします。

コストの面でみれば法的手段はマイナスになる可能性がありますが、早いうちに手を打っておくことにより長い目で見るとコスト面、精神面でプラスです。

情けも必要ですが、一定のラインを越えたら厳しく対応していく心構えも必要かと思います。

こんにちは。

「戸建てと区分どちらの方が管理の手間が少ないか？」というご質問ですが、どちらかというと区分の方が少ないと思います。

ただし、取得する物件の状況、管理組合とその委託先の業者によっては手間や心労が戸建てと比べかかってしまうこともあります。

仰せのように目利きをしっかりつけ好条件の物件を探していってください。








こんにちは。

ご質問にお答えします。

１）水漏れ原因が設備の劣化によるものである場合、修理費負担は全額私側で間違いないでしょうか。

＞設備の劣化によるものはオーナー負担になります。
保険に入っていても劣化が原因であると保険金もおりないので、劣化によるリスクを軽減させるためにもある程度の年数が経った設備は交換していくことがよいかと思います。

２）管理会社の対応に疑問があります。以下は、管理を任せるに不安がある次元と言えるでしょうか。

＞管理会社のスタンスや担当のスキルしだいで対応が変わってきます。
素人ができる軽微な修繕でも、現場の担当に対応させず業者に手配するようルール化している管理会社もあります（管理戸数や時期によって他の仕事に影響がでるため）
管理会社の手配した業者であっても、オーナー、入居者への説明のためにも内容を把握しておくのが管理会社として大切な役割です。
内容の把握と報告業務がないのは不安要素大です。
そこはしっかり追求し今後の改善へつなげておいた方がよいでしょう。

管理会社に改善をもとめて良くならないようであれば、管理会社を変えることをお勧めします。　管理委託するうえでオーナー、入居者との信頼関係が必須です。
私も委託した管理会社の対応がよろしくなく管理会社を変えたことがありますが、その後は順調に運営できております。



こんにちは。
安藤新之助です。

webの広告など上手く誘導し検索や人気ランキング上位にあがるも、残念ながら信頼性に乏しいものもあるのは事実です。

それがゆえに、時間や手間がかかり不快に感じるお気持ちはよくわかります。

それに気づきあやしい物件、業者にひかからないように耐性をつけるのもリスクヘッジのひとつかと思います。

仮にあなたが魅力を感じない物件でも他の人から見たら魅力的な物件かもしれません。

人気ランキングに気持ちを惑わされずご自身のニーズに見合う物件にスポットをあてていかれたらいかがでしょうか。

きっと条件に見合う物件に出合うと思いますよ。







こんにちは。
安藤新之助でございます。

正直、この場ではなかなか回答しにくいところです。

五年後に物件がいくらになるのか想定するには地元に詳しい不動産業者の数社に相談し査定してもらうのが良いかと思います。

私も購入のときに数年後の物件の価値を想定しておりますが、その際は地元に詳し業者から取引事例などの情報を得て検討しております。

見た目の数字が良くても、場合によってはマイナスになることもありますから慎重に検討することが大切です。



こんにちは。

ちょっと困った入居者さまですね。

入居者を退去させるには貸主と借主の間で信頼関係が崩れたことがポイントになります。

連帯保証人から家賃が振り込まれていたとしても、虚偽住所の記載や住民トラブルがあるとのことなのでそこが争点となるかと思います。

少々コストがかかる話になりますが弁護士に相談することをお勧め致します。

初回は無料相談を実施している事務所も多くあるので気軽に相談してみてはいかがでしょうか。

すぐに追い出すことはできないと思いますが順を追って退去に向け、つめていってくれます。

このような入居者は他にもいろいろと問題をかかえている可能性がありますから、問題が大きくなる前に早めに手を打っておいた方がよいかと存じます。

こんにちは。
安藤新之助でございます。

最初は誰でも経験がなくどう行動したらわからいと存じます。

私も同様でした。

参考までに私の不動産投資家デビューまでの道のりをお知らせします。

不動産投資に興味を持つ→サラリーマン不動産投資家の著書の熟読→ネットで不動産投資で成功をされている方が登壇するセミナーを検索し積極参加（金額は高くても参加）→セミナー後の懇親会に積極参加

この行動を繰り返し、自身が掲げている将来のイメージ像、目標数値に対してどのような投資戦略が良いのか模索しました。

あとは上記活動と並行し不動産業者と銀行開拓です。

情報の多い中であれもこれもと求めていると結局決めきれず前に進めなくなってしまう可能性があります。

将来のイメージ像、目標がはっきりすればひとつひとつの結果を得るごとにやりがいを感じるようになります。







こんにちは。

安藤新之助でございます。

法人で物件を購入できるかどうかについてですが、あなたの資産背景、金融機関のスタンスにもよりますが購入できるかと存じます。

ただ、昨今の情勢からすると最初の一棟目を法人での資金調達はハードルが非常に高いです。まずは個人からを勧められるでしょう。

ノンバンク系の不動産投資ローンであれば属性次第で融資を受けられるハードルは下がるかと思いますが、金利が高かったり、物件の追加取得や売却の際に苦戦を強いられる可能性がありますから注意が必要。

物件を購入するにあたりなぜ、収益不動産を購入したいのかを自作の資料を提出し、自身の言葉で語れるかがポイントになってきます。

特に低金利でノンバンク以外から資金調達を受けたい場合には必須。

そこがクリアーできれば実績がなくとも融資を受けて物件購入が可能になりますよ。







こんにちは。

安藤新之助でございます。

交渉に応じて売る、売らないはご自身で決めましょう。

満額以上の金額提示で売却がご希望ならそれを優先するのがよいのでは。

妥協して売却しても後悔が残るだけだと思います。

こんにちは。
安藤新之助でございます。

保険料を見て金額が高いと心配になりますよね。

しかし、そこで悪徳業者と認定するのはちょっと慎重になられた方がよいかもしれません。

火災保険料の目安に関しまして、一般的に保険金額、建物の構造や保険の特約の内容により異なってきます。

回答者の皆様が仰るように保険料がこの数年でかなり値上がりしていますから心配になるのも無理ないかと存じます。

自宅なら何かあっても自分の範疇ですが、事業として建物に保険をかけるわけですから購入対象の物件周辺のハザードマップや過去の災害事例などを見ながら保険内容を熟慮されることをお勧めします。

また、気を付けなければいけないのが保険料が安ければ得、高ければ損という考え方です。

仮に保険料が安くても万が一、事故や災害があった際に保険金の払いが悪かったら困るのはご自身であり、入居者様です。

私の知るなかでも保険料の安さを優先し、いざとなったら払いが悪く困ってしまった投資家さんも少なくありません。

保険金の払いが良い保険会社、払いが悪い保険会社がありますから目先の損得に振り回されないよう注意しましょう。

保険会社の特徴は保険会社を複数扱っているような保険代理店さんがよく知っています。

少々お手間はかかりますが、何社かに相談されることをお勧めしますよ。

こんにちは。

安藤新之助でございます。

現在の属性において何から始めればベストかとのご質問に関しまして。

その他の背景が分かりかねるのであくまでも参考程度となりますが、株式の１０００万を温存し現預金の４００万で融資を使ってということになると２０００万～３０００万くらいまでの案件になりそうです。

まだスタート前なので取り組み内容しだいではレバレッジを効かせてそれ以上の額の物件を購入するチャンスがあると思います。


こんにちは。

安藤新之助でございます。

ご質問に関しましてお答えさせて頂きます。

質問１
上記の2戸区分（築浅とキャッシュで購入）とアパートか。
アパートの場合は、地方都市で築10年前後で5000万円以下で考えています。
どちらも立地＆利回りが重要だと思いますが、アパートの場合はリフォームや建物管理に少し不安があります。
皆様は初めて購入された物件の決めてになったのどのような点でしょうか。

＞＞　私は立地、収支、積算、管理状態、出口（売却）です。

物件を購入したら終わりではなく、そこからが始まりです。

資金調達の際に銀行からしっかりみられますし、売却の時も買主とその資金調達先から
みられます。

生涯持ち切るにしても相続した家族が困らないかまで購入の時に検討しました。



質問２
同時進行で、地方都市にセカンドハウスを購入予定です。
こちらには、家族に住んでもらう予定です。
その場合、ローンを使用する予定ですが区分、アパートの借り入れがあると不利になるのでしょうか。

＞＞はい、不利になります。

実績もなく同時進行することはあなたの与信、借入額にもよりますがまちがいなく不利になるでしょう。



ちなみに不動産会社と多く面談され営業トークを聞いて勉強されたとおっしゃられていますが実績のある不動産投資家とのコミュニティの場からの勉強はいかがでしょうか？

ご経験が少ないようでしたらそこにも積極的な参加をされることをお勧めします。
実際に物件を購入して立ち上げてきた人からの学びは非常に勉強になります。
（※ただしバックに物件等の商材を持つ方の話は慎重に）

売り手側の話をいくら勉強してもそちらの営利になるような学びばかりインプットされてしまいとても危険です。

実績を持つ第三者の客観的な情報を多く取り入れて判断材料にすることが失敗しない大切なポイントです。




こんにちは。

安藤新之助でございます。

ワンルームマンションに限らず、自主管理をするということは、物件に関する案件（近隣対応、トラブル等）すべてにおいて自身が窓口となり采配、対応していくことが求められます。

あなたが不動産業界、それも管理や現場の経験を多少なりともお持ちとか、すでに別で何棟か物件をお持ちで業務の流れを把握されていれば別ですが、管理料や修繕費等を削減することが目的でしたらお勧めしません。

トラブルが続いたり、こじれたりしたら支払っていたであろう管理料や時間を上回る相当なロスにつながるでしょう。

あなたが他に本業をもっていらっしゃるならそちらの方にも影響がでてしまします。

時間に縛られず、オールラウンドで動けるのならチャレンジしてもよいと思いますが、それでないのならチャレンジするのは慎重にいかれた方がよいかも・・

私は不動産業界、不動産投資の経験合わせて２０年以上ありますが、自主管理せず管理会社に依頼しています。

それであってもいろいろと都度、迅速な判断を求められます。

まずは管理委託の物件から始めることをお勧めしますよ。






こんにちは。

安藤新之助でございます。

まずは書籍やwebメディアの記事、コラム、動画からの情報収集。

そして興味を持ったセミナーに参加→懇親会に参加して不動産投資で実績を残している方々の経験や考え方を学びましょう。

あなたも将来どの程度の家賃収入、資産規模にしたいかなど目標イメージがあること存じます。

そのうえで、自分が取り組めそうか、取り組めそうならどんな投資戦略が良いのかをイメージし行動に移すこと。

いちばん気を付けなければいけないのは、楽を優先し目先の利益を追ってしまうこと、主観や自分の立場、経験に驕ってしまうことです。

不動産投資の一年生という謙虚な気持ちでメンターを見つけることが成功へ向けての堅実な方法かと思います。





こんにちは。
安藤新之助でございます。

ご質問に関しまして、売主の本音を見抜く方法は満額の買付を出してみればわかると思います。（あなた本人が購入する意思がある前提です）　

返答がなかったり、いつまでもポータルサイト等に売り情報として載っているケースは売却の意思が低く試しで出している可能性があります。

またそれだけでなく、業者が与信を持った買手を発掘、集客するために売主と組んでダミーで出していることも。

さらに悪い業者の実例でいきますと、人の物件を無断で掲載しているケースもあります。（与信のある買手を集めて売主に売却交渉に行く）

あなた自身が買付を出し行動をおこす以外、ぱっと見で売りの意思を見抜くのは難しいかもしれません。

それで相手の動き、返答が納得のいくものでなければ縁がなかったと諦めて次の物件に目を向けたほうが良いかと思います。

こんにちは。
安藤新之助でございます。

私もこの件に関しまして疑問を持ち相談したことがあります。

一度、最寄りの宅地建物協会等に相談して見解を伺ってはいかがでしょうか。

全国宅地建物取引業協会
https://www.zentaku.or.jp/

相談URL
https://www.zentaku.or.jp/about/free_consultation/


その時は２物件/年の売買でイエローカード、３物件/年で違反と言われました。

参考までに私の知人の投資家は３物件/年の売買で警告の連絡が入ったそうです。

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